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上海写字楼空置率创十年新高,供应高峰将至
上海写字楼网 2021-03-23 来源:86写字楼网
摘要:据高力国际发布的研究报告,2020年上海写字楼市场总供应量118.5万平方米,空置率为22.7%,创下十年新高。据了解,2021-2022年上海写字楼新增供应将迎来高峰,年均有超过200万平方米的新增供应量入市,将使市场空置率进一步上扬,租金也将承受较大压力,“以价换量”或将成为未来两年办公楼租赁市场的主要策略。

2020年,上海写字楼市场受疫情冲击明显,空置率居高不下。据高力国际发布的研究报告,2020年上海写字楼市场总供应量118.5万平方米,空置率为22.7%,创下十年新高。据了解,2021-2022年上海写字楼新增供应将迎来高峰,年均有超过200万平方米的新增供应量入市,将使市场空置率进一步上扬,租金也将承受较大压力,“以价换量”或将成为未来两年办公楼租赁市场的主要策略。

 

2020年上半年市场净吸纳量录得十年最低


1月11日,高力国际研究报告显示,2020年上海写字楼市场总供应量118.5万平方米,空置率为22.7%,创下十年新高;平均租金为人民币7.64元/平方米/天,租金同比下降10.7%。

 

与非中央商务区相比,中央商务区仍保持较大韧性。根据仲量联行发布的数据,受长宁区新增供应影响,中央商务区空置率同比上升2.0个百分点至12%。而非中央商务区的空置率受新增供应影响,在第三季度达到31%的高点,四季度在成本控制型需求支撑下空置率回升至29.6%。

 

供应方面,世邦魏理仕发布的《2020年上海房地产市场回顾及2021年展望》报告显示,2020年上海写字楼市场因部分新项目延后交付,仅录得约68万平方米的新增供应,同比减少32%。下半年市场快速复苏,需求增长超预期。

 

从需求方面来看,上海写字楼市场上下半年分化明显。据高力国际数据,2020年上半年,上海写字楼市场受疫情冲击明显,净吸纳量录得十年最低。但进入下半年市场需求强势反弹,净吸纳量达到25万平方米,大幅超过2019年下半年的17万平方米,同比上涨46%。全年数据显示,2020年全年净吸纳量为34万平方米,仅较上年同期下降11%。

 

仲量联行方面也指出,随着上海疫情得到有效控制,办公需求持续释放,2020年四季度上海甲级办公楼净吸纳量达到21.4万平方米,2020年全年净吸纳量录得40.7万平方米。而与空置率的表现一致,在成本控制型需求和总部整合需求的支撑下,非中央商务区2020全年净吸纳量达到39.7万平方米。尤其是在四季度,中央商务区净吸纳量进一步回升至2.5万平方米。

 

过去一年,据高力国际统计,受进一步放宽外资金融业准入限制利好,2020下半年陆家嘴区域成为市场热点,前滩、北外滩、徐汇滨江等次中心区子市场全年成交亦较为活跃。各行业吸纳量占比中:金融行业写字楼需求仍最为旺盛,达24%;科技行业超越专业服务业,以12%的占比成为2020年度上海写字楼租赁市场的第二大需求来源;医疗健康行业(6%)在需求中的占比大幅提升,首次位列前六。以企业性质区分,内资企业(56%)仍为需求主力。

 

值得注意的是,尽管上海投资市场在2020年行情不佳,但办公楼仍是投资者最受青睐的资产类别。

据仲量联行数据,2020年上海投资市场成交量5年来首次下跌。2020年全年上海投资市场的总交易额为人民币765亿元,同比下降28%。但其中办公楼的成交量较去年持平,占总成交量的比重达到了82%;世邦魏理仕的数据也指出,2020年上海的大宗交易市场共录得了64笔交易,累计成交总额达690.37亿元人民币。全年,自用买家累计购置27幢总部写字楼,在总交易金额中的占比达到61%。

 

写字楼供应高峰将至


进入2021年,研究机构普遍认为,上海写字楼市场仍将压力不减。

高力国际方面指出,2021-2022年上海写字楼新增供应将迎来高峰,年均有超过200万平方米的新增供应量入市,将使市场空置率进一步上扬,租金也将承受较大压力。因此,“以价换量”或将成为未来两年办公楼租赁市场的主要策略。

 

不过,世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部负责人张越显得比较乐观。其透露,受项目延期入市的影响,2021年上海写字楼市场计划入市项目近140万平方米。而“我们预计2021年上海写字楼租赁需求将延续稳健复苏的表现”。

 

随着多家外资券商实现控股,外资全资基金和期货成功落地,上海进一步对外开放的政策红利在金融等高端服务业中加速显现,新一轮设立扩张的办公需求已然启动。与此同时,内资传统金融和TMT行业等亦加深跨行业联动与创新,近期直销银行等新型金融企业办公需求快速涌现。市场合理租金水平提供升级扩租窗口,而新兴楼宇数字化、智能化物业管理领域发展空间不断拓宽,写字楼未来供应聚焦的滨江板块如徐汇滨江、北外滩有望推动新的需求加速落地。

 

仲量联行上海商业地产部高级董事黄臻判断,随着经济逐步复苏,租赁需求持续回升,成本控制型租户将继续推动租赁市场需求。

 

其称:“疫情对企业营商的影响将使企业对成本继续保持敏感,加之供应充足,预计租金在2021年将继续有所下降。而受益于疫情的行业或受到关键政策扶持的行业有望推动租赁复苏,包括科技新媒体、金融服务、医疗健康以及外资金融等企业。”

 

 

声明:来源华夏时报,文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表本站赞同其观点。

上海写字楼分布图 上海写字楼价格 上海写字楼租金

 

 

   编辑:蔚蓝 浏览次数:16
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