7月16日，“聚焦‘五型经济’发展 打造航运金融未来”2021北外滩航运金融生态观察及发布活动在上海举办。活动期间，高力国际回顾了2021年上半年上海商业物业市场表现情况，并同步发布《聚焦北外滩发展，打造航运金融科技未来》专题报告。

写字楼租金企稳，TMT行业扩张提速明显

发布会当日，高力国际华东区研究部董事袁晓超就2021年上半年上海商业物业市场进行回顾并对下半年整体市场做出展望。数据显示，2021年上半年，写字楼市场的总体净吸纳量超过40万平方米（第一季度为21.6万平方米，第二季度为19.6万平方米），已经超越2019年全年的39万平方米和2020年的34万平方米。全年的总体净吸纳量有望超过90万平方米，超越前两年总净吸纳量的总和（73万平方米）。

租金表现上，目前整体市场的平均有效租金为7.60元，比上季度的7.57元环比上涨0.4%。在需求的强劲推动下，CBD甲级写字楼整体的租金水平季度环比上涨0.7%，这也是自2018年第三季度以来，写字楼租金首次环比正增长；CBD市场目前需求强劲，租金也已显示出触底反弹的态势。从需求来看，TMT、金融保险和专业服务成为上半年需求的前三位。这表明，在后疫情时期，数字经济的相关产业以及医疗健康保持着之前的快速扩张趋势，尤其是TMT行业，首次位列租赁需求的首位。

零售物业空置率下降，消费体验赋能线下零售

受到中式餐饮以及美妆生活方式集合店扩张需求的支持，全市第二季度整体空置率环比下降1.4%。数据显示，零售物业第一季度市场净吸纳量为7.7万平方米，第二季度为29.5万平方米；上半年整体净吸纳量为37.2万平方米。从租金表现来看，截至2021年上半年，平均租金32.2元每平方米每天，同比下降2.5%。这主要是由于非核心区域内大量新增供应入市导致，高力国际预计2021年下半年整体租金将被持续拉低。

从业态占比来分析，2021年第二季度，个人护理、餐饮、生活方式的同比需求增长明显，而餐饮和时尚服饰仍是主力租户。其中，店铺数量增长最多的是个人护理，其占比同比增长1.19%。从品类来看，餐饮类品牌尤其是中式快餐的扩张势头明显。另外，新能源汽车除原先的第一梯队品牌外，第二梯队品牌如威马汽车、合创汽车和零跑汽车等也纷纷加入线下体验店的布局中。

商务园区走势强劲，医疗健康成需求主力

2021年上半年，商务园区总体净吸纳量达到51. 6万平方米。延续了上季度的强劲走势，本季度净吸纳量达29.5万平方米，环比上涨31%。截至2021年上半年，商务园区整体市场空置率为21.7%，在总量上处于供需平衡的状态。

高力国际认为，商务园区全年的总体净吸纳量有望达到111万平方米，略高于新增供应107万平方米。在客户需求方面，医疗健康、软件服务、集成电路三大行业占据需求榜的前三，占比分别为23%、20%和13%，占总体需求过半；汽车、通信、电子设备等上海市的战略新兴产业也在高速增长，带动产业链上的企业快速扩张。

仓储物流净吸纳量翻4倍，浦东机场一库难求

报告显示，二季度仓储物流市场净吸纳量达到16万平方米。与此同时，受益于电商和第三方物流短租需求强劲，以及主要经济体需求回暖带来的出口增长，本季度仓储物流空置率下降至9.9%。值得一提的是，浦东机场附近的物流仓储空置率由去年二季度的15.1%降至为0，一库难求。

租金方面，目前平均租金为1.52元，环比上涨1.2%，其中空港地区租金增长最快，达到3.5%。高力国际预测，今年全年市场整体的净吸纳量有望从去年的16.4万平方米上升至55万平方米。

投资市场活跃，大宗交易或迎来高峰

2021年上半年，大宗交易市场较为活跃。截至上半年，大宗交易总成交17宗，成交总金额306亿元。大宗交易成交种类总体呈现多样性，数据中心、零售物业、酒店式公寓及酒店都占据一定比例。这也显示出在不同阶段，投资者在更大的范围内进行资产配置。高力国际华东区研究部董事袁晓超预测，今年下半年大宗交易市场或将更为活跃，全年总成交金额有望超过去年。

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